À quoi sert un calculateur de prêt immobilier
Un calculateur de prêt immobilier estime ce que votre crédit coûtera chaque mois et sur toute sa durée. Vous indiquez le prix du bien, votre apport, le taux et la durée. Il ajoute aussi l’assurance annuelle et les frais payés dès le départ.
Il aide toute personne qui pense acheter un appartement ou une maison, ou qui veut comparer deux offres avant de rencontrer une banque. Les montants sont en dirhams marocains (MAD).
Ce guide explique chaque champ, le calcul derrière le résultat et quelques habitudes pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Aucune connaissance en finance n’est nécessaire.
Comment utiliser ce calculateur
- Prix d’achat : le prix du bien, par exemple 1 000 000 MAD.
- Apport : l’argent que vous versez vous-même au départ. La banque prête le reste.
- Taux annuel nominal : le taux d’intérêt annuel de l’offre, en pourcentage. Il est fixe ici.
- Durée : la durée du prêt, en années ou en mois (utilisez le sélecteur sous le champ).
- Assurance annuelle (capital initial) : le taux d’assurance par an, en pourcentage du capital emprunté.
- Frais au départ : les frais payés au début, en MAD. Ils ne sont pas ajoutés au prêt.
Le résultat principal est la mensualité avec assurance. Dessous, vous voyez aussi le capital emprunté, les intérêts, le total des remboursements et frais, et la somme à avoir au départ (apport plus frais).
La formule de la mensualité
Le calculateur retire d’abord l’apport du prix pour obtenir le capital emprunté. Puis il applique la formule classique à taux fixe et ajoute l’assurance mensuelle :
- M est la mensualité, assurance comprise.
- P est le capital emprunté : prix moins apport.
- r est le taux mensuel : le taux annuel divisé par 12, puis par 100. Un taux de 4,5 % donne 0,00375.
- n est le nombre de mensualités : les années multipliées par 12.
- a est le taux d’assurance annuel en pourcentage. P × a ÷ 1200 est l’assurance prélevée chaque mois, toujours la même.
L’assurance est calculée sur le capital initial, pas sur le solde qui diminue. Les frais au départ ne font pas partie de cette formule : ils sont payés à part et ajoutés au coût total.
Exemple chiffré
Vous achetez un appartement à 1 000 000 MAD avec 200 000 MAD d’apport, un taux de 4,5 %, 20 ans, 0,3 % d’assurance et 10 000 MAD de frais.
- Capital emprunté : 1 000 000 − 200 000 = 800 000 MAD.
- Taux mensuel : 4,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,00375.
- Nombre de mensualités : 20 × 12 = 240.
- Facteur de croissance : (1 + 0,00375)^240 ≈ 2,4555.
- Mensualité du prêt : 800 000 × 0,00375 × 2,4555 ÷ (2,4555 − 1) = 5 061,20 MAD.
- Assurance : 800 000 × 0,3 ÷ 1 200 = 200 MAD par mois.
- Mensualité totale : 5 061,20 + 200 = 5 261,20 MAD.
- Intérêts : 5 061,20 × 240 − 800 000 = 414 686,80 MAD.
- Remboursements et frais : 5 061,20 × 240 + 200 × 240 + 10 000 = 1 272 686,80 MAD.
Vous payez 5 261,20 MAD par mois et 414 686,80 MAD d’intérêts, et il vous faut 210 000 MAD au départ (apport plus frais).
Le premier mois, les intérêts valent 800 000 × 0,00375 = 3 000 MAD : seuls 2 061,20 MAD de la mensualité du prêt réduisent donc votre dette. La part de capital augmente au fil des années.
Saisissez les mêmes valeurs dans le calculateur ci-dessus pour retrouver ces résultats.
Notions essentielles
Apport
L’apport est la part du prix payée avec vos économies. Plus il est élevé, plus le prêt est petit, la mensualité basse et les intérêts faibles. Les banques demandent en général un minimum, qui dépend de la banque et de votre dossier.
Taux nominal et TEG
Le taux nominal est le prix de l’argent seul. Le TEG (taux effectif global) ajoute l’assurance et les frais. Demandez-le par écrit pour comparer les offres correctement.
Assurance emprunteur
Les banques exigent en général une assurance qui couvre le prêt en cas de problème. Ici, c’est un pourcentage annuel du capital emprunté. Vérifiez le taux réel dans votre offre.
Frais au départ
Acheter un bien entraîne des coûts en plus du prix : frais de notaire, droits d’enregistrement, frais bancaires. Les montants dépendent du bien et de votre dossier : demandez les chiffres exacts à votre notaire et à votre banque.
Taux fixe et taux variable
Avec un taux fixe, la mensualité ne change jamais. Avec un taux variable, elle peut évoluer. Ce calculateur suppose un taux fixe.
Conseils pour payer moins cher votre crédit
- Comparez les durées. Sur le prêt de l’exemple, 15 ans coûtent 6 319,95 MAD par mois et 301 590,34 MAD d’intérêts, contre 4 646,66 MAD par mois et 533 997,95 MAD d’intérêts pour 25 ans.
- Négociez le taux. À 4 % au lieu de 4,5 %, les intérêts tombent à 363 482,23 MAD, soit environ 51 200 MAD de moins sur 20 ans.
- Augmentez l’apport si vous le pouvez. Avec 300 000 MAD au lieu de 200 000 MAD, la mensualité passe à 4 603,55 MAD, mais il faut 310 000 MAD au départ.
- Demandez par écrit le TEG, le taux d’assurance et la liste des frais avant de comparer les banques.
- Gardez une mensualité confortable. Une règle courante est de rester sous un tiers de vos revenus mensuels.
Questions fréquentes
Comment calculer la mensualité d’un prêt immobilier ?
Retirez l’apport du prix, puis appliquez la formule ci-dessus avec le taux mensuel et le nombre de mois. Ajoutez l’assurance mensuelle. Le calculateur fait tout cela pendant la saisie.
Quel apport faut-il pour un prêt immobilier ?
Cela dépend de la banque et de votre situation : demandez son exigence à votre banque. Testez plusieurs apports dans le calculateur pour voir l’effet sur la mensualité et sur les intérêts.
Le résultat est-il une offre de la banque ?
Non. C’est une estimation à taux fixe, sans taxes foncières, entretien ni coût non saisi. Seule l’offre écrite d’une banque vous engage. Pour un autre type de crédit, voyez le calculateur de prêt.
Un prêt plus long coûte-t-il plus cher ?
Oui. Une durée plus longue baisse la mensualité, mais vous payez des intérêts plus longtemps. Comparez les intérêts totaux de plusieurs durées avant de choisir. Si vous préférez un financement sans intérêts, regardez le calculateur Murabaha.
Les frais sont-ils ajoutés au prêt ?
Pas ici. Le calculateur suppose que vous payez les frais au départ, puis les ajoute au coût total. Si vous épargnez pour l’apport et les frais, simulez votre épargne avec le calculateur d’intérêts composés. Pour une voiture plutôt qu’un logement, utilisez le calculateur de crédit auto.